Приобретение недвижимости иностранными гражданами в любой стране мира прописано в национальных законах, регламентирующих порядок приобретения недвижимости, процедуру оформления права собственности, а также перечень недвижимого имущества, которое разрешено покупать иностранцам.
Такой Закон есть и в Турции. Принятый еще в 1934 году, он давал иностранцам право покупать недвижимость и землю в Турции только на паритетной основе. То есть такую возможность имеют лишь граждане тех стран, которые гостеприимны к турецким покупателям недвижимости. Государств этих довольно много так, например, наши соседи прибалты- литовцы, латвийцы и эстонцами, вкупе с поляками, равно как и израильтяне с греками, могут приобретать турецкую землю в собственность.
А англичане и немцы давно живут в Турции в своих виллах, не догадываясь, что их право на собственность является привилегией.
1 января 2004 года и на нашу улицу пришел праздник – принятый Закон Турецкой Республики о собственности №2644 своей ст. 35, в редакции ст. 19 Закона №4916 от 03.07.2003 позволяет россиянам приобретать недвижимость в Турции. Но, пока не в полном объеме, так как покупать разрешили только квартиры, апартаменты, виллы и дома, т.е. строения, а землю под ними нельзя. Землю нужно оформлять в долгосрочную аренду, сроком на 49 лет, 99 лет или пожизненно под государственные гарантии.
Как только наши законодатели, какого- либо созыва, издадут закон, разрешающий турецко- подданным приобретать в собственность российскую землю, турецкие законодатели, в свою очередь, снимут и это ограничение.
В Турции, как и в любой цивилизованной, демократичной стране существует оппозиция действующей власти. Так вот эта самая оппозиция обратилась в Конституционный суд Турецкой Республики с иском на нормы Закона, касающиеся продажи крупных участков земли иностранцам. Конституционный суд в марте 2005 года отменил поправку к закону №4916 «О порядке приобретения недвижимого имущества иностранными лицами в Турции», которая позволяла иностранцам покупать объекты недвижимости на физическое лицо. Обоснованием было: неотработанная процедура, несоблюдение «принципа взаимности», недостаточное количество ограничений (в частности, возможность приобретать земельные участки площадью более 30 га и недвижимость за пределами муниципальных границ). Изначально требования оппозиции были направлены против греков, покупающих большие участки земли на Эгейском побережье. Однако одновременно пострадали и все частные инвесторы-иностранцы, которые временно лишились возможности получать свидетельства о собственности на свою недвижимость (ТАПУ).
7 января 2006 года в турецкой «Официальной газете» (Resmi Gazete) опубликован НОВЫЙ ЗАКОН №5444 о приобретении недвижимости иностранцами в Турции, принятый турецким парламентом 29 декабря 2005 года, позволяющий иностранным лицам приобретать недвижимое имущество на территории Турецкой Республики и ограничивающий приобретение иностранными гражданами больших земельных участков. Теперь максимальная площадь участка, который может быть продан иностранцу или фирме с участием иностранного капитала, ограничена 25 000 кв. м (2,5 га), все что больше, только через Совет Министров.
Но к российским гражданам это отношения не имеет, поскольку мы, как и прежде, не имеем права покупать незастроенные земельные участки, участки без утвержденного местной администрацией плана застройки, т.е. имара.
Принципиальным нововведением является существенное упрощение процедуры оформления покупки объектов недвижимости в Турции- это имеет отношение и к россиянам. Раньше иностранцу- частному лицу необходимо было обращаться в Военный комитет в Измире для получения разрешения на покупку недвижимости, эта процедура занимала до трех месяцев, а иногда и существенно больше. По новому закону правительство Турции обязало Министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам страны с указанием объектов недвижимости, не подлежащих продаже в связи с их непосредственной близостью к стратегическим военным базам и объектам. Это означает, что разрешение на покупку недвижимости иностранцам будут выдавать непосредственно в Кадастровом управлении. Это позволит, в дальнейшем, пройти процедуру оформления значительно быстрее, чем раньше. Но, пока карты эти изготовлены и переданы не во все местные Кадастровые управления.
В любом случае, с принятием Нового Закона, вопрос о приобретении россиянами недвижимости в Турции вновь стал актуальным, поэтому давайте рассмотрим основные моменты, которые необходимо знать гражданину России или стран СНГ, интересующемуся покупкой турецкой недвижимости.
Согласно Новому Закону, иностранные физические лица в Турецкой Республике могут приобретать в собственность недвижимое имущество на основании ограниченного вещного права в соответствии со следующими условиями:
1.Ограничения по площади
Общая площадь земельных участков, принадлежащих иностранному физическому лицу на праве собственности или полученных им в использование на основании ограниченного вещного права, не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв.м.) по всей территории Турции. Однако законом предусмотрено, что Совет Министров может поднять эту планку до 30 га. В связи с этим, согласно принятому Генеральным Кадастровым Управлением Турции Циркуляру №2006-1 от 20 января 2006 года, при оформлении документов в земельном реестре иностранец должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости по всей территории Турции (включая эту) не превышает 2,5 га, и соглашается с тем, что, в противном случае, он обязуется освободить излишки площади, которая будет продана, а полученная сумма будет переведена на его счет.
Новый закон ввел дополнительное ограничение по площади: в каждой области (по-турецки "il") не более пяти тысячных (0,5%) от всей площади этой области может принадлежать иностранным физическим лицам. Вместе с тем Совет Министров уполномочен установить эту цифру отдельно для каждой области, но не более предусмотренных законом 0,5%.
В отношении этого ограничения исключением является законное наследование.
2.Ограничения по виду недвижимости
На иностранца может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жилье или рабочее место или же предназначено для использования в этих целях согласно архитектурным планам застройки или локальным архитектурным планам. Здесь под «рабочим местом» подразумевается комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности, то есть это может быть как офисное помещение, так и, к примеру, отель или фабрика со всеми прилегающими постройками. При оформлении документов необходимо предоставить соответствующую справку из мэрии или губернаторства по месту нахождения недвижимости.
3.Условие по соблюдению «принципа взаимности»
«Принцип взаимности» предусматривает предоставление таких же прав гражданам другой страны, какие эта страна предоставляет турецким гражданам. То есть иностранец может приобрести недвижимость в Турции только в том случае, если страна, гражданином которой он является, юридически и фактически позволяет гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. Граждане Российской Федерации, Украины, Белоруссии, Грузии, Казахстана, Киргизии, Молдавии, Узбекистана, Таджикистана, Туркменистана, Азербайджана могут приобретать в Турции только строения, и не могут приобретать незастроенные земельные участки, тогда как для граждан Великобритании и Германии такого ограничения нет.
4.Иные законные ограничения
Касаются запретных военных зон и зон безопасности, а также районов, имеющих стратегически важное значение в связи со своими особенностями энергетического, сельскохозяйственного, недропользовательского, экологического, религиозного, культурного плана. Запретные военные зоны и зоны безопасности определяются Министерством обороны, другие запретные зоны определяются Советом Министров по представлению соответствующих государственных органов и учреждений. С целью упрощения бюрократических процедур закон обязал Министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты по всем регионам Турции с указанием не подлежащих продаже объектов недвижимости, но до тех пор, пока эта информация не поступит к использованию в Генеральное Кадастровое Управление, будет, как и раньше, посылаться запрос в Эгейский Военный Комитет, находящегося в городе Измире. В дальнейшем разрешение на покупку недвижимости иностранцам будет выдаваться непосредственно в Кадастровом управлении и одновременно будет оформляться TAPU.
5.Ограничения для юридических лиц
Из иностранных юридических лиц закон разрешает приобретение недвижимости только коммерческим организациям, а различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции.
Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона о индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений.
Необходимо отметить, что вышеприведенные ограничения не распространяются на компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.
